近日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合下发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号，以下简称“《不动产信托登记通知》”或“《通知》”），明确北京率先破冰，北京辖区内的信托公司可将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，并可办理不动产信托财产登记。
《中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类的通知》（以下简称“《信托分类新规》”）出台后，在监管的持续规范引导下，家族信托为代表的资产服务信托等本源业务逐渐摸索出更为清晰的发展路径，行业规范转型发展不断提速。然而，长期以来，我国信托财产登记制度、信托税制等方面的配套制度尚未完全建立，影响了信托业务的进一步高质量发展。
党的二十届三中全会提出，深化金融体制改革是进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重要内容。2023年10月30日至31日，中央金融工作会议举行，更明确指出“做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章”。
“（18）深化金融体制改革。加快完善中央银行制度，畅通货币政策传导机制。积极发展科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融，加强对重大战略、重点领域、薄弱环节的优质金融服务。完善金融机构定位和治理，健全服务实体经济的激励约束机制。发展多元股权融资，加快多层次债券市场发展，提高直接融资比重。优化国有金融资本管理体制。”
——《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》
本次《通知》出台是国内信托制度的重大探索与实践，响应了长久以来各界对信托法制基础建设的呼声。同时，北京作为金融服务领域深化改革的前沿阵地，《通知》亦是对中央金融工作会议重大决策、国务院于2023年11月23日所批复的《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》（以下简称“《工作方案》”）相关要求的积极落实。
《工作方案》特别强调，金融服务领域深化改革扩大开放为《工作方案》主要任务之一，并且当中专门提到了“在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”。
“3.金融服务领域。对境外金融机构、境外金融机构的投资者、跨境金融服务提供者提交的要件完整且符合法定形式的金融业务相关申请，金融管理部门按照内外一致原则，在收到申请后120天内作出决定并及时通知申请人，如不能如期作出决定，应立即通知申请人并争取在合理期限内作出决定。探索支持保险资产管理公司在账户独立、风险隔离的前提下，向境外发行合理规模的人民币计价的资产管理产品。支持创业投资、股权投资机构与各类金融机构开展市场化合作，依法依规为被投资企业提供融资服务。在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制。”
——《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》
1. 推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务
根据《通知》的定义，“不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务”。
从《通知》定义进行更为宏观的理解，广义的不动产信托，是以不动产或不动产相关权利作为信托财产所设立的信托，委托人将不动产或相关权利交付给受托人进行管理、运用和处分。不动产信托并不拘泥于营业信托或民事信托，也并未是独立于《信托分类新规》三大类25个业务品种的新型信托业务类型。单就营业信托而言，无论是资产管理信托、资产服务信托还是公益慈善信托，也都可以接纳不动产作为信托财产。
《通知》由国家金融监督管理总局、北京监管局北京市规划和自然资源委员会联合签发，明确适用于信托机构作为受托人的营业信托业务，尽管无法直接适用于非信托机构受托的信托业务，但对未来开展非营业信托仍有借鉴意义。
同时，《通知》仅针对北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托。但是对于“北京辖内信托机构”应理解为注册在北京的信托公司还是由国家金融监督管理总局北京监管局监管的信托公司，还有待进一步明确。
《通知》仅适用于以北京行政区域范围内的不动产设立不动产信托时的信托财产登记。未来各地的不动产信托财产登记方案以及后续可能出台的相关上位法规，仍待进一步观察。
囿于信托财产登记等多重障碍，多年来不动产信托业务在信托财产交付和登记等环节一直存在难点，即登记的不动产取得方式以及登记的不动产权利人无法与特定信托相对应。
《信托法》第10条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力”。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。不动产作为必须依法办理权属登记的财产，在向信托交付过程中，为妥善解决其财产权属问题和信托效力争议，依法应同步完成物权转让登记与信托财产登记，从而将其与委托人个人财产、受托人固有财产明确区分开来。同时，在物权法层面，不动产产权变动生效的要件之一是不动产权属变更的合法登记，不动产必须进行完备的财产登记对外公示才能具备公信力，并形成充分的信赖保护效果。
信托财产登记制度对于确保信托财产具备独立性、充分发挥信托功能优势而言，是至关重要的制度性规划。然而，鉴于信托财产登记同大陆法系民法物权制度及物权登记制度存在着诸多兼容性问题，致使信托财产登记制度自《信托法》颁布实施以来，一直都未能切实有效地构建实施。早在2016年1月1日，国土资源部颁布了《不动产登记暂行条例实施细则》（于2024年5月21日进行修订），其第一百零六条规定，“不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部门另行规定”。但后续国土资源部并未与有相关部门出台不动产信托登记有关的配套规定。2017年9月1日，中国银监会发布的《信托登记管理办法》生效，但其仅涉及信托机构的信托产品及其受益权信息的登记，并未涉及不动产等相关的信托财产登记。
2021年，上海银保监局、上海市地方金融监管局联合印发了《关于在上海开展信托财产查询试点的意见》，特别就在上海市内开展涉及不动产、未上市公司股权等两项信托财产查询试点工作提出指导意见。2022年6月，由上海市人大常委会审议通过的《上海市浦东新区绿色金融发展若干规定》中首次将“在浦东新区试点信托财产登记”写入地方立法条文。可见，上海在开展信托财产登记制度试点工作探索较早，但遗憾的是，在前述文件中有关不动产信托登记相关内容仍不完善，未提供清晰的规范指引。
随着我国不动产统一登记制度不断完善、中国信托登记有限责任公司成立运营等围绕信托登记制度建设逐步取得阶段性进展，《通知》在前述制度基础上应运而生，是专门针对不动产信托财产登记这一特定领域而出台的流程规范，更进一步地为不动产信托财产登记提供了实施细则。从现有条文看，《通知》规定的登记流程符合法律法规与行业惯例，着重聚焦流程规范，将不动产信托财产从信托产品预登记、信托机构订立信托文件，到最终办理信托财产登记的每一步骤都予以清晰界定，让委托人、受托人等有关环节参与方有法可依、有章可循，充分保障了不动产信托财产登记的规范、准确、完整。
前已述，基于信托财产登记制度等相关法律制度的缺失背景，过往服务信托开展不动产信托业务时，委托人无法直接将不动产作为信托财产交付给受托人设立信托并进行信托财产登记，而需绕道通过交易方式把不动产产权转入信托项下，并将受托人登记为不动产的权利人，在登记信息中无法体现不动产系作为信托财产，受托人为代表特定信托持有该项财产。这就产生了一个不容忽视的风险：即登记在受托人名下作为信托财产的不动产与受托人固有财产相互混淆的风险。
根据《信托法》第十六条规定，信托财产与属于受托人所有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。这是信托财产之所以拥有独立性的重要依据。因此，在以往以不动产作为信托财产时，鉴于不动产信托财产登记存在瑕疵，不可避免地导致了委托人交付的信托财产由于未能充分公示，不能完全有效地对抗委托人的债权人、受托人的债权人或其他第三方权利主张的风险。《通知》所要求的“信托登记+不动产登记”的双重登记模式，极大程度解决了信托财产混同的重大制度性缺陷，帮助从根本上实现信托目的，且保护了委托人、受托人、受益人等信托当事人的合法权益。
此次《通知》的出台率先在北京辖内提供了一个操作性较强的样板空间。《通知》规定，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。我们理解，不动产权利限制主要是针对存在异议登记、预告登记、抵押登记、查封登记等事项，同时，如不动产已设立居住权限制、已存在长期租约等情况，不排除可能对不动产信托设立及登记产生阻碍。
进一步而言，《通知》对不动产信托的设立登记流程明确如下：
根据《不动产登记暂行条例》，“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。财产权属登记机构最终经审核通过后完成信托财产登记，并在委托人财产权利证书上注记信托关系，同时向受托人、受益人颁发信托登记证明。经上述流程后，不动产信托登记流程即告完成。
通知中对于不动产信托的定义特别强调了“将不动产转移给信托机构”。我们理解，“转移”并非严格的法律概念，而是指物权发生变动法律效果的一个过程。比如，《中华人民共和国契税法》第二条规定，本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。
《通知》本身并未具体解释不动产向信托“转移”的具体交易方式。是否只有信托财产交付行为可适用《通知》，如信托通过购买等方式取得不动产，是否也可同样适用？笔者倾向于理解为凡是发生将不动产产权转移给信托机构效果的转移登记，均可适用《通知》约定。
一直以来，除信托财产登记外，困扰不动产信托业务的另一大难题是不动产转移至信托时的税务问题。笔者认为，本次《通知》内容旨在解决不动产登记为信托财产的问题而非转移时的税务问题，《通知》中提到的“……不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证……，办理不动产转移登记……”并不能直接解读为不动产转移至信托时仅需要缴纳契税，不动产转移至信托时的税务问题还有待有权税务机关进一步出台专项配套规定，并需在实务中进行进一步的解答指引。
《通知》规定，不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。
笔者理解，信托文件约定可能涉及的不动产信托财产处置可能包括但不限于以下情形：
(1)信托存续管理期间受托人对不动产作出交易等处分；
(2)信托利益分配环节向受益人进行原状分配；
(3)因信托被撤销、信托无效，受托人依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行不动产的处分；
(4)其他导致不动产被处置或变更权属及状态的情形。
就上述处置情形，特别是以信托利益分配方式转移不动产情形下的登记和税务问题还有待进一步明确。
《通知》的出台是信托财产登记制度探索上极具开创性意义的关键一步，为行业发展铺就了一条具有指引性的前行道路。可以预见的是，在不久之后的实务操作进程中，更多具体问题将浮出水面，随着各方的协同努力，这些问题终将逐一攻克。让我们满怀期待，静候佳音，见证不动产信托财产登记工作向着更加完善、成熟的方向稳步迈进。
